一掷千金型
敢于“触地”的外行，几乎都是资金雄厚，强势进入。由于房地产业属于资金密集型行业，特别是金融和土地新政的系列推出，使传统的杠杆资金模式几乎失灵。再加上市场的竞争日益激烈，实力不够就没有资格觊觎这块肥肉。
兼并重组型
“外行”地产商常常采取收购股权、土地和项目的资本运营形态。这些企业几乎都在其他行业积累了大量资金或创出了品牌。一般上市公司多采取这种模式。
资源利用型
资源型、关系型企业，能拿到优良的土地，得到地方首长、要害部门的大力支持。但是这种企业往往只考虑土地和关系这一头，对产品尤其是市场的另一头准备不足。一般都是一些区域性的企业，特别是一些外地企业以招商引资或政绩工程的方式进入。
上下游借力型
无论是主动了解还是被动拖入，地产业的上下游企业，一不小心就会分一杯羹，特别是与开发商有近亲关系的。
“外行”地产商运营形态
完全自组公司
在已经成功的房企挖一到两个成熟的职业经理人或操盘手，并带出一个团队，借助他们的专业力量实现由投资商向开发商的转变。比如希望集团，以及荷兰ING的后期职业代理人方式。
与成功房企合作
与一个成功的房企合作，比如联想与顺弛当年的合作，摩根与复地的合作。他们更多是充当投资商的角色。
与经验丰富的专业机构合作
通过一个成功项目或品牌的运作，完成从外行到内行的转变。像广州星河湾与本土策划大师王志纲的合作，包括最初北京万通与香港策划大家邓智仁的合作。
与金融机构合作
与金融机构合作由二级市场切入，如海内外机构向四大资产公司（中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司）和银行单体或打包收购不良资产的方式。
外行进入房地产四大忌
一忌盲目乐观：只凭道听途说、别人劝说或引诱擅自闯入，对市场和消费者没有基本的调查和深入的了解，定位不准确，在人才结构和管理制度等方面也没有充分的准备。进入后才发现到处是陷阱和难题。但是开弓没有回头箭，只能硬着头皮往前走。用高昂的代价换来稀薄的利润甚至亏损，以及下次成功的经验。
二忌惯性思维：一些企业特别是其他行业的品牌公司，往往还依赖或不自觉地走老路。有的贸易型企业和工业企业在团队建设和运营模式上基本不熟悉房地产企业的特点，还沿袭原有的观念和机制，结果造成企业或项目人才流动频繁，管理混乱，功败垂成。
三忌虎头蛇尾：一些投资商由于对房地产行业和市场缺乏了解，以为投入启动资金就可以拉动消费，靠垫资和卖期房就能完成整个资金链的循环，短期就能赚大钱。过程中发现远不是这么简单，后续资金跟不上，造成项目中断或烂尾。不但没挣到钱，反而把多年积累的钱砸进去了。
四忌贪大求洋：一些成功企业刚刚进入房地产，不是倾囊而出也是重兵投入。结果由于房地产行业政策和市场变化莫测，自身对行业周期性认识模糊，导致五指分开，泥足深陷，发展战略空洞而模糊，最后不得不壮士断臂，收缩战线。
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